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轉(zhuǎn)發(fā)新浪商業(yè)地產(chǎn)論壇實錄（仍有參考價值）

　　主持人：各位嘉賓上午好，2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會今天的論壇馬上就要開始，我們今天論壇的主題是產(chǎn)業(yè)篇——謀創(chuàng)新之變，產(chǎn)業(yè)篇謀創(chuàng)新之變，我們大家都很有感慨，我們第一講謀。大家知道進入2012年以來，中國的房地產(chǎn)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生巨大的變化，我們很多人會感覺到，在目前的情況下，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)不是那么好做了，在這種情況先，我們大家要想到的就是謀。在環(huán)境比較惡劣，前路比較艱難的時候，我們大家要更多的習慣思考，謀略，布局。

　　今天我們可以看到，萬達廣場在全國發(fā)展的非常多，我們可以想像，十幾年以前，當王健林，他們在面臨著住宅地產(chǎn)，發(fā)展紅紅火火的時候，他們已經(jīng)下定決心，整個萬達地團要在中國的商業(yè)房地產(chǎn)里面發(fā)展去開創(chuàng)一片新的格局。經(jīng)過十多年的耕耘，我們可以看到，萬達集團在全國取得了非常好的成果，同樣我們可以看到萬達今天的成功，我們可以看到萬達在十幾年前他們?yōu)閷�來的發(fā)展定下了謀略、格局，我們可以看到2012年中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個轉(zhuǎn)折，發(fā)展的關(guān)鍵之年，目前這個時代里，我們可以說是一個最好的時代，也可以說是一個最差的時代，如果說我們在座的各位企業(yè)家能夠把握好今天的發(fā)展戰(zhàn)略機遇，明天，下一個萬達可能比萬達更加成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，繼續(xù)的涌現(xiàn)，因為中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該說才剛剛開始，這是我們今天講的第一個主題。

　　第二個主題就是創(chuàng)新，大家做商業(yè)房地產(chǎn)這么多年，我們感覺到這個格局每天、每時、每刻都在發(fā)展變化，新的機遇已經(jīng)出現(xiàn)，我們可以看萬達，萬達從第一代的產(chǎn)品到第三代產(chǎn)品，現(xiàn)在謀求去做第四代產(chǎn)品。我們看全國的商業(yè)房地產(chǎn)，像第一大道，東北的時尚集團，他們開始布局全國的地下發(fā)展，包括第一大道，原來就是地下工程，湖南櫟陽，地級城市，包括在虎門都是地下商業(yè)，它已經(jīng)出現(xiàn)。此外我們可以看到，在很多的專業(yè)市場，它很低端，但是我們現(xiàn)在看到很多新的市場，他們已經(jīng)出現(xiàn)了百貨化的，韓國的服裝市場已經(jīng)非常的高端，尤其是像白貨這種格局。同時我們可以看到奢侈品，我們原來一直講奢侈品集中在大城市，現(xiàn)在很多的奢侈品已經(jīng)進入到地級市。所有的格局都匯成一句話就是變化，我們能夠深刻的感覺到，隨著中國商地產(chǎn)長遠的發(fā)展，變化已經(jīng)開始產(chǎn)生，所以我們講創(chuàng)新是這個時代的主題。此從國家發(fā)展格局我們可以看到整個中國的發(fā)展，已經(jīng)到了一個關(guān)鍵的時期，我們國家原來是一個出口導向的國家，現(xiàn)在出口已經(jīng)受到了阻礙，因為歐美國家的經(jīng)濟環(huán)境不可能在段時間內(nèi)回轉(zhuǎn)。

　　我們中國這么多的企業(yè)，在中國有8萬個服裝企業(yè)，這么多的服裝企業(yè)原來一直都是在代工，現(xiàn)在當國外的環(huán)境不好的時候，他們會怎么樣，他們會轉(zhuǎn)身把他們的精力投入到國內(nèi)的品牌發(fā)展和建設(shè)，所以在中國以服裝行業(yè)為例有8萬個服裝品牌，像我們看到福建的品牌，浙江的品牌，報喜鳥，休閑是美特斯邦威，在國內(nèi)有大量的服裝企業(yè)，原來是做簡單的代工，現(xiàn)在在國內(nèi)建品牌、渠道，他們謀求在整個國內(nèi)的發(fā)展，這種體驗上我們科技可以看到很多的百貨市場化，市場百貨化。像廣州的這種市場，營業(yè)為例，原來在廣種的一個市場，原來可能到10點鐘就關(guān)門了，現(xiàn)在零售的比例大歐大的增加，從前面的企業(yè)我們可以看到，整個中國的社會，變化已經(jīng)開始產(chǎn)生，而且創(chuàng)新是我們這個時代不變的主題，在目前的情況下，2012年的時候，整個中國的商業(yè)房地產(chǎn)開始了分化和組合，所以我們今天的主題是2012年謀創(chuàng)新之變，我們可以說這是一個有謀略的時代，同是是一個創(chuàng)新的時代，同時是一個變化的時代，這個時代唯一不變的就是變化本身。

　　我們今天論壇第一講由王永平先生給我們做中國商業(yè)地產(chǎn)年度回顧與展望，下面大家掌聲有請。

圖為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長 王永平　　王永平：各位早上好，會議進行到了第二天，今天的主題我們會講得微觀更務(wù)實一些。今天我要發(fā)布我們對2010年的回顧和2012年市場的展望，形成這個報告之前，我們在不同范圍內(nèi)開過多次征求意見的會議，做過專家討論，今天在座的一些朋友也都參加了。同時還發(fā)放了有上百張專家的專題問卷，同時也引用了新浪的一些調(diào)查的數(shù)據(jù)合成了這樣一個報告。這個里面華夏做了很大的貢獻，給我們提供了很多的素材。

　　首先回顧了2011恩年中國房地產(chǎn)的發(fā)展概況，商業(yè)房地產(chǎn)一定會講到商業(yè)，尤其是中間零售的部分，2011年中國消費市場應(yīng)該說保持一個比較良性的增長，突破了18萬一同比增長17.1%，我們在過去的15年間都保持著這樣的增長速度，這就促進了百貨中心以及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。尤其是我們終點監(jiān)測的一些零售企業(yè)，它的增長狀況也比較好，前100家增幅更高一些達到22.6%。這是商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)國家統(tǒng)計官方里面分成兩個指標來統(tǒng)計，一個是商業(yè)營業(yè)用房，商場，購物中心，批發(fā)市場，這是一部分，還有一部分包含了酒店，還有一個就是辦公樓，或者叫寫字樓，這兩個構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的全部內(nèi)容。

　　我們在2011年的數(shù)據(jù)對比來看，我們把這三個指標進行對比，商業(yè)營業(yè)用房，商品房，這幾個指標來看，其中六大指標，我們的商業(yè)無論是辦公還是營業(yè)用房，都明確領(lǐng)先于我們的住宅，這者大家的市場感受是一樣的，在2011天我們的住宅處在低迷的狀況，前幾年高增長的狀況有明顯的變化。我們抽取了六大指標，一個是開發(fā)投資，一個是新開工面積，施工面積，銷售面積，銷售額，銷售的均價增幅，這里面唯一遺憾的就是有一塊租金的對比指標，沒有一個部門做完全的統(tǒng)計。商業(yè)地產(chǎn)里面，持有性物業(yè)的比重越來越多，而且租賃性的價格走向可能對市場判斷也是非常有意義。

　　商業(yè)應(yīng)用房的開發(fā)投資，在2011年的時候達到7300億，同比增長31%，超過30%的增長幅度是比較高的，辦公樓的開發(fā)更高達到40%。這兩個數(shù)據(jù)加起來總規(guī)模是2500億，我們商業(yè)地產(chǎn)2011年的投資額是1萬億，整個住房的投資大概占到15%左右，整個商業(yè)比重是這樣的。

　　商品住宅的開發(fā)去年是6萬多億，增長是27.9%，有的人認為住宅市場現(xiàn)在這么不好，為什么增幅還會表現(xiàn)得這么高？這里面有大量的經(jīng)濟適用房的開工建設(shè)，把這個指標也帶起來了。商業(yè)應(yīng)用房新開工的面積在2011年增長幅度達到18%，辦公樓新開工的增長幅度達到45%，可以看到我們后面的辦公樓比重在不斷的增加，因為我們有大量的城市綜合體的出現(xiàn)，所以這個增長幅度是比較快，這個增長里面也是地區(qū)差異比較大，像去年北京甲級辦公樓的住宅增長差不多翻了一倍，這在過去北京的歷史上也是沒有過的，在全國其他城市也是沒有過的。最貴的國貿(mào)，頂層寫字樓，每個月的租金要到1600塊，這在一般的三線城市就是一塊，二縣也就是兩三塊，北京的甲級寫字樓過去七八快就是很好的會水平，當然國貿(mào)是按使用面積來測算的，打個七折，這個價錢也是非常高的數(shù)據(jù)。我們覺得這個寫字樓里面地區(qū)差異比較大，所以北京的寫字樓的增長，并不代表寫字樓的回暖，或者寫字樓進入一個新的發(fā)展階段，這不說明問題，我覺得北京的狀況很明顯就是供求失衡，過去的兩年，在四環(huán)以內(nèi)，沒有增加新的有體量的辦公樓的供應(yīng)，像成都這樣再建的辦公樓的市場一定不會有明顯的增長。

　　商品房的新開工面積是16%，商業(yè)用房的施工面積，就是在建的商業(yè)應(yīng)用放，在2011年里面達到5600平方米，辦公樓是1500平方米，這個增長一個是26，一個是31比我們的住宅還要高，賣得還是不錯，辦公樓是百分之六點多，還有一個銷售額，去年商業(yè)應(yīng)用房全國賣了6700億，住宅最低是12，它的增幅是最低的。

　　均價商業(yè)用房子2010年里，這些數(shù)據(jù)都是國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，不一定準，但是只有以它作為參考，我曾經(jīng)跟國家統(tǒng)計故的領(lǐng)導交流過，很多人覺得最不可信的部門就是統(tǒng)計局，水分比較多，領(lǐng)導說我也不能說我們沒有水分，我們每年都有水分，拿水分數(shù)字做比較也是有參照性，這個話也對。商業(yè)營業(yè)房的銷售均價是增長了百分之九點多，許多人樂觀的以為住房里面有大量的炒作資金，會大快速的大量轉(zhuǎn)移到商業(yè)住宅里面，以為可以很快的抬高商業(yè)應(yīng)用房的價格，2011年同比銷售均價的增長也只有9%，辦公樓增長也只有9%，住宅更低。

　　在過去2011年里面，全國市場商業(yè)用地成交比重有所加大。房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅開發(fā)投資額增速軍有所下降，但仍高于近五年符合增長率。商業(yè)用地的成交比例也是越來越高了，我們現(xiàn)在開發(fā)商在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型里面分三類，一種是主動轉(zhuǎn)型，這些年像中糧、華潤，這些公司都是做了很好的準備。在商業(yè)地產(chǎn)里面要大干一場，對市場的前景也是比較看好的，無論是資金還是人才，戰(zhàn)略都做了很好的準備，這些叫主動轉(zhuǎn)型。還有被動轉(zhuǎn)型的，就是上大量的土地，本身就是商業(yè)用地，你沒有選擇，這里的典型可能是像萬科這樣的公司，萬科曾經(jīng)在公開場合講過，萬科如果不做商業(yè)，可能連住宅用地都拿不到，明顯這些公司是被商業(yè)的。這里面的跟我們的土地供應(yīng)量越來越大有很大的關(guān)系。

　　商業(yè)建筑的規(guī)模也風險的放大，到2011年，建筑規(guī)模已經(jīng)突破了。應(yīng)該是1億六千萬平方米，這個數(shù)據(jù)是華夏百姓他們提供的，統(tǒng)計的口徑里面跟華夏中心的購物有關(guān)系，我覺得這個量應(yīng)該沒有這么大。他們有他們的一個口徑。這種增長商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模的增長，主要是取決于四個方面的原因。

　　第一個毫無疑問城市化是一個的推動力，城市化就意味著有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變成城市人口，這種人口的轉(zhuǎn)變，不僅是一個戶籍身份的轉(zhuǎn)換，會帶來消費行為方式、購買力、消費潛力都會發(fā)生很大的變化。一個農(nóng)民在農(nóng)村，可能大量的生活消費是自給自足的，在城里面以后必須要通過市場的競爭，滿足提供。這里一定會帶動商業(yè)的繁榮，還有中國經(jīng)濟總體持續(xù)素的增長，這也是一個重要的原因。我們的GDP會一直保持在一個高速的增長。今年我們第一次把GDP調(diào)到8%以下，7.5%，這個因素對商業(yè)地產(chǎn)的增長也一定會有影響。上午請了一些像辜主席這樣的領(lǐng)導做一些宏觀的，整個經(jīng)濟的分析。這些對商業(yè)地產(chǎn)也比較大的關(guān)聯(lián)。商業(yè)地產(chǎn)和這種的密切程度比住宅要高，住宅的投資大量都是個體，就跟股市上的散戶一樣，機構(gòu)總體來講是要看基本面的，商約地產(chǎn)的投資總體的交易，還是說要看機構(gòu)投資的交易為主。

　　第二個一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這種調(diào)控跟商機影響有沒有？一定是有的。但是可能沒有假，沒有像很多人想象的那么大，但是他也是增長一部分的因素。商業(yè)地產(chǎn)形成了一些基本的發(fā)展模式，這些年我們看到了很多公司，出現(xiàn)了一些比較成熟的發(fā)展模式。像城市綜合體的做法，我配一份住宅，配一份公寓或者是銷售的產(chǎn)品，通過這些銷售回籠資金，來支持商業(yè)的持有。另外有的公司做這種，像廣州太古匯，上海大寧的國際中心，藍色港灣，做了一些開放式的商區(qū)，可能這個地方的用地體量還可以，地段也不是特別中心，他的容積率也沒有特別高的要求，這個情況下可能做一些開放式的項目。開發(fā)區(qū)也跟我們講每個項目仍然有獨立存活的機會，他看到這種模式是不錯的。還有一個西單大悅城現(xiàn)在做的很成功，很多人會看到一個時尚、一個完全并不是以大品牌為主的賣場，人家可以做的這么有名，他看到時尚類的賣場有很大的市場空間。近兩年這些產(chǎn)品，受到了大量的追捧。結(jié)果當然是大家快速的都找這些商品，塑造一個時尚商場的結(jié)果。你談判的時候溢價能力下降。

　　過去我們知道奢侈品，甲方說要補貼裝修費，現(xiàn)在也跟很多的開發(fā)區(qū)要這些開發(fā)補貼。在青島有一個項目，里面要了兩千平米，每平米要的補貼是七千塊錢，上來就是一千四百萬，這還不算后面的免租，后面還扣點提成。固定資金都不給你交，結(jié)果是調(diào)高了快銷品的胃口，這是我們增長的原因。

　　前面講的部分是說我們過去一年里面，整個投資是處在一個快速的增長，我覺得這種增長不能簡單的用繁榮、發(fā)展來描述，我覺得很多的時候這是一種“熱鬧”。就像中國年這些年的變化，我很多的時候都不喜歡用發(fā)展描述，發(fā)展應(yīng)該是跟幸福感提升、很多可持續(xù)的東西是一致的。這些年我們從數(shù)字上看，我們個人的收入在增長，我們的居住面積在增長，很多指標都在增長，但是我們的幸福感，我們的滿意度可能是并沒有提升，甚至有的時候下降了，這都不能講發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)同樣是這個問題，這些年我們的投資很大，很熱鬧，我們有數(shù)量型的擴張，但是品質(zhì)很多的時候還是談不上的。

　　第三個是講很多的大型公司，開始推出一些標準化的產(chǎn)品線，很多公司開始意識到，商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的做一個項目，復制以后就可以成功，大悅城做完西單這個項目之后，一下子受到了廣泛的吹捧。后來大悅城也開始，中糧也開始負責這樣的一個產(chǎn)品，他到北京的第二個項目，朝北大悅城就遇到了一些問題，前段時間媒體集中的討論這件事情。這包括主店的面積也大面積的縮減，有一些品牌做比較大的強制性的解約，這里面就可以看到這樣的一個項目，在那個地段實際上是不支持做一個完全時尚化的購物中心。像大悅城這樣的大的商場選擇地是很小的，你要在一個大城市，而且要在商圈的核心地點，包括周邊的店鋪也能夠支持這樣的一個定位，這樣才能夠做好。在北京另外一個大悅城的地段，雖然那邊的人口量很大，但是那是以居住為主的區(qū)域。所以一個完全時尚年輕的定位會比較困難，現(xiàn)在很多公司意識到以后，開始推出不同的產(chǎn)品線。像映泰，要建一個映泰中心、映泰冒，分別指向一二線和三四線，它是一個高端的，商業(yè)綜合體的定位。北京的銀泰中心，會有奢侈品的購物中心，甲級寫字樓會所等等，要做成一個城市的坐標。還有萬科這樣的系列產(chǎn)品，包括華潤也推出了五彩城這樣的產(chǎn)品。中糧現(xiàn)在還是一個單一的大悅城的模式，我覺得后期可能也會遇到問題，我覺得也有改變的必要。

　　第三個特點在2011年里面，人才的流動比較頻繁像萬達、龍虎、新華聯(lián)等等這些大的公司里面。昨天上午對話嘉賓有一個曾經(jīng)是萬達的副總裁，當時是萬達的一個核心高管，去年他的跳槽在業(yè)界引起了很大的振動。萬達這么大的規(guī)模，上市的前景也比較好，一般來講這種身價都會是過億的，這會兒離職，在萬達這塊肯定會有一個比較大的損失。外界傳的是他到那個公司的身價，成為新的打工皇帝，甚至有網(wǎng)絡(luò)聲音傳身價10億等等，可以看到跟多的公司在挖這些人。萬達也覺得既有點不滿，也有點不屑。萬達這個產(chǎn)品很多分公司比較專業(yè)化，他支持某一個方面的專長，他并不是全才，你到一個公司去主導整個公司的發(fā)展主導戰(zhàn)略，能不能完全發(fā)揮作用？萬達自己認為是有問題的。他們曾經(jīng)講有一個年輕人，剛?cè)サ臅r候一個月拿到三千，第二年漲到了六千，第二年年底只一那個公司找他，他報價六十萬年薪，最后五十萬成交，最后是這樣的一個市場。

　　廣州的太古匯開的比較有名，老總當然很資深，項目一開業(yè)幾個月以后就離職了，就被別的公司給挖走。華潤的這些萬象城的老總，我們帶會議前的半個月還在確認，會出席會議，會對話，而且是萬向城的總經(jīng)理，然后在開會前兩天說抱歉，我要打發(fā)新的會著過來，我到聯(lián)想底下的投資公司去做副總裁去了，馬上角色都在變。商業(yè)地產(chǎn)里面比較活躍的人士，我一見面就問有新的名片嗎？因為他老被人挖走。

　　昨天我們在會議上，幾個展版里面有一個獵頭公司，我說你跑到這來干嘛，說我就發(fā)點名片。我說這個東西可不能給你宣傳，一公布很多的公司的老板都不派底下的人出來了，這里邊到處潛伏著獵頭，回來的時候就變成別的公司的人了。所以以后獵頭公司我看還是要謹慎。這里面我覺得團隊的建設(shè)，實際上我們是要有考慮的，一個公司真正要發(fā)展不是依賴一個人，我覺得是一個整體的建設(shè)的團隊。這些進來的人，戰(zhàn)略上要有執(zhí)行，文化上也能夠磨合，這可能是后期一個考驗。曾經(jīng)有一家獵頭公司很自豪的跟我講，某某公司的里面的團隊，除了一把手之外，其他的都是我們配的，我說你不就變成組織部了嗎。他從這個公司挖一個，那個公司挖一個，這就是“雜”牌軍，打不過八路軍的。

　　北京寫字樓的增長很但是北京市場的增幅，沒有這么大的增長，另外不同的城市，表現(xiàn)也不一樣，像成都、沈陽、鄂爾多斯這些城市的投資明顯過熱，有的城市還會增長，業(yè)界對這些城市的投資是比較擔心的，有的人說沈陽已經(jīng)瘋了，成都是快瘋了。如果這些人真瘋了，我們看看還有沒有治愈的可能性，有的可能已經(jīng)到醫(yī)院看好了，出院了，有的還在住院，有的還在等床位，我覺得這個地方還是要有所顧慮，更多的是地方政府應(yīng)該引起重視，現(xiàn)在很多地方政府對商業(yè)地產(chǎn)的理解比較簡單化，他把它等同于一般的住宅產(chǎn)品，只要那個公司名氣大，知名度高，他覺得就是好公司，只要給我投資額大那一定是一個好產(chǎn)品，哪個公司能出地王，就一定是個好公司，真正的帝王是地段好，價格便宜，這才是地王，很多開發(fā)商和地方政府不是這么想的，甚至還說，不是你說嗎，商業(yè)地產(chǎn)城市更繁榮，我就弄了一堆商業(yè)地產(chǎn)，我的城市就繁榮了。我說這怪我，我誤導你們。

　　我的口號是商業(yè)地方怎么讓城市更繁榮？而不是簡單的等同于繁榮。

　　我們可以看到，北方城市消費市場的基礎(chǔ)和人均可支配收入不一樣的，北京的城市當中，沈陽、哈爾濱、青島，發(fā)展水平比較高，平均達到了1700億的水平，北京有6200億，天津、石家莊等的增長速度，在北方城市購買、提升比較快，人均可支配收入的青島、天津、大連排名比較前。這對我們投資戰(zhàn)略性的競爭市場，應(yīng)該有一個參考的意義。

　　南方的城市當中，像南京、杭州、濟南的發(fā)展水平比較好，濟南福州寧波的增長在南方城市也是比較快的，像專門做奢侈品的這樣一個賣場，銷售比較好。在中西部里面，長沙、武漢、成都的發(fā)展水平比較高。武漢、西安的人均可支配收入增長是比較靠前的，這是一些綜合的數(shù)據(jù)。在2011年也開業(yè)了很多重點項目。其中包括世貿(mào)的三里屯百貨，凱德在北京也購買了一個物業(yè)，凱德在上海有龍之夢的兩個項目，也開業(yè)了，廣州比較注目的，像濟南的恒隆，廣州的太古匯，等公司現(xiàn)在發(fā)力比較快，還有天津的大悅城，也是中糧收購的一個項目。

　　沈陽這個城市市場的增長也比較快，很多的公司檔次也比較高，沈陽進去的都是恒隆、華潤、嘉里中心、世茂，成都和沈陽這兩個城市的特點是什么呢？進去了大量的好公司，出現(xiàn)了很多有品牌效應(yīng)的公司，問題是市場規(guī)模有限。現(xiàn)在很多開發(fā)商都是這樣的，總覺得別人會死，討論到這些公司，我也問到這些大公司，我說你覺得沈陽市場、成都市場能容納這么大的體量嗎，他們都說不行，但是后面會講我們沒問題，這就跟國務(wù)院一開會，講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時候說到，要遏制部分城市上漲的勢頭，一講到這，所有的市長顧左右而言其他總覺得是別的城市。所以不點名是不行。，逼的后來溫總理就不再講過快上漲。你說的遏制上漲的勢頭，怎么叫遏，不讓它漲叫遏還是慢慢漲叫遏，我們叫遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，我把它解釋為，第一個方向不明，第一是降還是漲，不明。目標清，所以結(jié)果效果不一。后來溫總理又改口了我有信心在本屆任期讓房價維持在一個合理的價位，這個話也很模糊，合理的標準只有自己知道，國務(wù)院其他領(lǐng)導都不一定知道。溫總理后來看到形勢止不住，就又說，房價要回歸到一個合理的價位。結(jié)果法到合理的價位還往下掉，這次兩會上講還遠遠沒有回歸到合理的價格。

　　具體的項目我就不一一的講了，另外我解讀一下2011年中國商業(yè)地產(chǎn)年度的十件大事。

　　第一，上海地王項目股權(quán)大重組，曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8—1商業(yè)地塊，拿來之后正大把其中10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了綠城，綠城的老總原來是正大的老板，戴志康的第一任房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，是這個關(guān)系，當時綠城是比較紅火的時候，找老部下說你拿10%，當時據(jù)說談判的時候，正大的戴老板帶著財務(wù)總監(jiān)去了，綠城的宋老板也帶著財務(wù)總監(jiān)去了，戴老板一看宋老板的財務(wù)總監(jiān)當年就是一個小會計，談判的時候宋老板就問正大的老板財務(wù)總監(jiān)，說你手上的能動用的資金有多少，財務(wù)總監(jiān)就總監(jiān)，說大概30多個億。宋老板又他說我大概能動三百多個億，這樣回去以后，總裁就說戴老板一天見誰就罵誰，宋老板我是了解的，他有三百個億絕對不止。后來因為這個項目被拖累進去。當年復興就很不爽，他想買。你價錢出的比人家低好幾億，人家怎么給你，所以現(xiàn)在老潘和復興50對50。這個事就警示我們要謹做地王，現(xiàn)金為王，在形式不好的時候我們要當富農(nóng)，要當土財主，不能當?shù)刂鳎�地主有一堆土地，將來無法變現(xiàn)。

　　第二凱德逆市巨資投資重慶。2011年11月，新加坡嘉德置地在中國的投資企業(yè)——凱德中國宣布獲得重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊，建設(shè)一座涵蓋購物中心、甲級寫字樓、服務(wù)公寓、酒店的商業(yè)綜合體地標項目。這是嘉德置地集團迄今為止單體投資最大的項目，總占地面積91783平方米，預計總投資額超過200億。在房地產(chǎn)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，這么巨大投資實為罕見，尤其是凱德作為外資企業(yè)更加引人矚目。

　　第三個是黑石集團撤資中國商業(yè)地產(chǎn)。黑石是很有名的公司。梁錦松是中化區(qū)的大中華區(qū)的老大，他們投資很看好中國的市場，在上海重慶購買了項目，買回來了以后去年又給它拋掉了，賣給了新世界，賣完了以后這在業(yè)界就很關(guān)注了，很多外界包括一些媒體也覺得很震驚。有的把它解讀為外資看空商業(yè)地產(chǎn)，從凱德的舉動可以看，各家都有不同的操作，我們把它理解成一個孤立的事件，這樣看待比較好是一個的事務(wù)。

　　萬達新一代的轉(zhuǎn)型成品橫空出世。萬達搞了一個項目，總投資500多億，建筑面積340萬，萬達過去幾代產(chǎn)品里邊，第三代是綜合體，第四代就叫萬達城，體量大，不僅僅是商業(yè)，會加到旅游業(yè)在里頭，這個里頭比較大，不加這些內(nèi)容在里面是填不滿的。文化產(chǎn)業(yè)是有政策。發(fā)布會宣布，進出口銀行給了一千億的手形，一個是用于文化產(chǎn)業(yè)投資，還用各是到海外發(fā)展，萬達廣場可能時機還不是特別的成熟。萬達在這種所謂的產(chǎn)品里面，產(chǎn)都有標志性的意義，他干什么很多人就跟風。這是不是萬達模式的一種重大的調(diào)整其意義耐人尋味。

　　第五個就是售價保險公司的投資不動產(chǎn)的備案得到通過。主要是不依賴住宅銷售，也不依賴外商業(yè)，也不是用銀行來持有物業(yè)，也不是用大量的自有資金來投資，這幾個產(chǎn)品都不支持商業(yè)地產(chǎn)化。國外主要用專業(yè)的房地產(chǎn)基金，用保險基金，用退休金，這些資金是主要的資金來源。這些資金的特點是給你用的時間很長，銀行兩三年就讓你還，項目還沒開業(yè)或者是剛開業(yè)怎么有錢來償還貸款？所以我只能賣掉。這些資金的特點給你周期很長，可以十年、八年都可以。成本也很低，這些資的特點是要安全，這個公司要值得信賴，這個項目要沒有太大的風險。還有一個是隨時可以變現(xiàn)，退休金有什么問題他可以償付，一定要有很好的現(xiàn)金流。在國內(nèi)實際上這些資金完全可以放到這里來，我們的用一些養(yǎng)老金、股市我覺得基本上是“打水漂”。尤其是調(diào)控住宅的時候，樓市我們那時候是推出了一個好的產(chǎn)品來，讓住宅里面的投資基金有序的到商業(yè)地產(chǎn)里來。這些年商業(yè)和住宅兩個市場出問題，都是在錢的問題上面。大家都吵變成泡沫，商業(yè)是錢少鬧的，沒有錢就賣鋪，賣不動就反租，一反租這些老百姓鬧事，一鬧事就上訪，實際上對這些市場是一個很好的轉(zhuǎn)型時機，政府從政治上考慮，覺得推出一個對房地產(chǎn)聽起來有概念的產(chǎn)品，會誤導大家對房地產(chǎn)的預期。從政策上考慮這個東西最后就沒出來。國務(wù)院在金融危機的時候，金融救市的里面明確的提出來，我們要發(fā)展房地產(chǎn)心頭資金，但是雷聲大雨點小，說完就沒有下文。溫總理就是呼吁呼吁，最后沒干成。我們保險資金理論上已經(jīng)批準了，可以投資不動產(chǎn)。

　　保險公司里面平安是第一家獲得了保險，利潤上有資格，就看他是什么時候能夠下單，下單的時候要思考一個問題，你的產(chǎn)品能不能符合他的要求。有沒有人買，能不能買是一回事，愿不愿意我買是另外一回事。市場的并購，洗牌的狀況會進一步的加劇。昨天有一個公司加光耀東方，專門說這些爛尾樓的項目，一個公司在北京，買了三個項目，20萬方，航天橋又買了一個項目，北京的購物中心也控股，花了10多個億買了幾十個商鋪，這個公司的投資策略是看不懂的，他不學萬達，很多商鋪還是二手商鋪，個人手上買回來的，買回來之后再招租，他運營以后打算再賣出去，他收購這些項目，就是把辦公樓賣掉，把整個商業(yè)總體持有，基本上能夠賺一個商場，這個公司的做法是比較獨特的。基本上屬于簡陋性的買東西，國美在北京四環(huán)有一個項目，55萬方都已經(jīng)竣工好幾年了，一直就招商不來，在國美形勢不好的時候想往外賣開價一百個億，他去談是四五個億。

　　中糧集團統(tǒng)一旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　過去兩個不的公司在統(tǒng)一運用一個大悅城的品牌，這一會有問題，把它整合為中糧質(zhì)地，這對中糧預期會有一個加分作用。還有深國頭的商資業(yè)，過去是由華潤質(zhì)地和一家太平洋基金聯(lián)合控制，50對50，華潤要賣掉的原因就是說戰(zhàn)略上來講，必須要擁有這種，要控股這些資產(chǎn)才會要，所以去年把兩家給了龍百基金。這樣一個股權(quán)交易，我相信深國頭后期的發(fā)展會更有利。深國投的特點是什么？他全部是建購物中心，他不要辦公樓也不要住宅，這種發(fā)展模式是有別于主流的，國外的很多公司就這么干，前期是資金允許你，深國頭備受關(guān)注。

　　塔博曼公司，外資我相信是把它作為一個跳板，進行投資和市場的交易。第十個就是寧波奧特萊斯廣場倒閉，所有人在圈地，曾經(jīng)有家開發(fā)商到武漢市去拿項目，有個書記跟一把手匯報，跟市長講我們有大項目，說北京有奧特里斯要拿地，他說你們見過奧特賴斯見過沒有？上海青浦，人家多少畝地？400畝，那給你800畝夠不夠？將來人家賺了我們的錢還會罵我們的武漢人傻呢。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢：

　　1、發(fā)展勢頭講由大越進式逐步向穩(wěn)中求進發(fā)展。

　　2、行業(yè)在競爭有前期的圈地、銷售、招商，到后期運營管理，數(shù)量一定要向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。

　　3、開發(fā)商在整體招商中的溢價能力下降。(針對一般的公司)

　　4、局部地區(qū)商住倒掛情況開始扭轉(zhuǎn)。(北京、上海有所改變)。

　　5、洗牌式的項目并購不可避免。

　　6、一些公司發(fā)展區(qū)域?qū)⒂啥�、三線向更小的城市推進。(一些小的城市沒有商機，但是不多)

　　由于時間的關(guān)系我就講到這里，謝謝各位！

　　主持人：讓我們再一次讓熱烈的掌聲感謝王永平先生給我們做的精彩演講。龍年3月，我們相聚在早春的北京，我們中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟年會已經(jīng)舉行了九屆。大家都知道我們對整個年會的評價都非常的高，我們想整個年會從2004年的第一屆，到2012年的第九屆，我們每一屆的舉辦都非常的不容易，2012年來講，對于我們來講有特殊的意義。2012年是屬于龍年，是中國的龍年。同時我們又是第九屆，一個九一個龍，龍生九子，第九子就是貔貅，貔本身是龍的瑞士，我們從中間可以看到，中國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的概略來講，住宅地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到了一個階段，我們可以說它已經(jīng)多了一個瓶頸，商業(yè)房地產(chǎn)整個在中國的發(fā)展，方興未艾，第九屆的中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，給我們指引了方向。同時也是中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個里程碑。

　　我們通過前面舉辦的九屆我們可以看到，我本身也是一個特邀的主持人，我們可以請到我們的王永平先生，和我們的中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟為我們的行業(yè)做出了巨大的貢獻。在2012年的時候，整個的經(jīng)濟行情不是太好，所有的開發(fā)商和在座的各位，都是壓縮了預算，控制了規(guī)模，勒緊褲腰帶過日子。我們今天仍然可以看到我們中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和我們的王永平先生，用他們巨大的努力，推動了今天舉辦了這樣一次規(guī)模空前的盛會，我們可以看出我們的聯(lián)盟和我們的王秘書長先生，對我們這個行業(yè)賦予了高度的赤誠，我個人來說對王秘書來講，我是非常的尊敬他，我們也感受到需要大家對我們整個年會給予大力的支持。在目前的這種情況下，昨天的規(guī)格非常的高，參與的人數(shù)非常多，也體現(xiàn)了我們大家在當前的情況下，我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展的思維，我們需要尋找突破，需要尋找我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的藍海，這樣的一個突破口，對我們在座來說都是當前的需要。

　　我們剛才聽了整個王永平先生給我們做的這樣的一個的演講，下面是關(guān)于整個寫字樓的發(fā)展。大家知道寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)中間的一個重要的環(huán)節(jié)，剛才像王永平先生分析的，整個寫字樓現(xiàn)在其實非常的好，北京的寫字樓住宅市場，在2011年的時候，增長了一倍。我們知道做一個購物中心起來很難，像我們整個北京的寫字樓，租金非常高，而且很穩(wěn)定。像國貿(mào)達到1500塊錢一平方米，這對很多的商業(yè)來說都是一個非常高的價值。在這個方面來講，我們有請我們的黃瑜，給我們做中國房地產(chǎn)寫字樓市場的分析，和我們整個指數(shù)分析和展望。

　　在中間我們可以簡單的講一下，寫字樓市場的特點。

　　第一整個中國寫字樓的市場在2011年的時候，一個特點就是整個增長的速度非常快。根據(jù)中遠的顯示，全國的寫字樓市場已經(jīng)增長了20%—40%不等，在北京的局部市場出現(xiàn)了更大的增幅。我們早些年，在省會的城市，80—100塊錢一平方米的租金已經(jīng)是非常的不錯了，沈陽的很多的寫字樓租金已經(jīng)超過了一百塊錢的一平方。在廣州、深圳原來是100—120的租金，現(xiàn)在已經(jīng)達到160—180—200塊錢一平米。在北京四百的租金可能不算高，像北京的國貿(mào)已經(jīng)達到1600塊錢一平方米。高的租金增長率已經(jīng)是增個寫字樓市場發(fā)展的一個重要的特點。從另一方面來講，我們再看下寫字樓的銷售，有的寫字樓我們是屬于持久性的寫字樓，有的屬于銷售型的寫字樓。我個人認為整個的寫字樓市場，仍然是非常理性的市場。我們以浙江地區(qū)為例，可能在同等地方的住宅，可能售價能夠達到兩萬多到三萬塊錢一平米，但是他的寫字樓可能就是八九千到一萬多塊錢，應(yīng)該說寫字樓的售價比整個住宅的售價要低一半。

　　我們從中間可以看出，寫字樓是一個高度理性的市場。可以來衡量的它的售價，就是用它的租金價格來衡量它的售價。所以它的租金和售價比在目前來看是非常的理性的。在前面的分析中我們可以看得出，在中國目前的發(fā)展下，是一個瘋狂的住宅，住宅已經(jīng)偏僻了它的本性。